부동산 투자하면 떠오르는 단어들이 있죠?
갭투자, 청약, 재개발 등등.. 저는 이 중에서도 “갭투자”라는 말이 제일 먼저 떠오르는데요. 최근 서울 아파트값이 크게 오르면서 전세가와 매매가의 차이가 많이 줄어들었다고 해요. 그래서 ‘전세 끼고 내 집 마련’이라는 뜻의 갭투자가 다시 주목받고 있다고 합니다. 하지만 무턱대고 아무 지역이나 매수했다가는 낭패를 볼 수 있으니 주의해야 한다고 하는데요. 과연 어떤 점들을 고려해야 할까요?
갭투자란 무엇인가요?
갭투자란 시세차익을 목적으로 주택의 매매가격과 전세금 간의 차액이 작은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식입니다. 예를 들어 매매가 5억 원짜리 아파트의 전세금은 4억 5천만 원이라면 나머지 5천만 원만 가지고 집을 사는 거죠. 이렇게 산 집을 1~2년 후에 집값이 오르면 매도해서 차익을 얻는 방법이에요. 물론 반대로 집값이 떨어지면 손해를 볼 수도 있지만 대부분 큰 폭으로 떨어지지는 않는다고 하네요.
갭투자 시 유의사항은 무엇인가요?
가장 중요한 건 역시 입지겠죠. 교통, 학군, 편의시설 등 생활하기 편리한 환경인지 따져봐야 합니다. 그리고 주변에 신규 공급 물량이 너무 많거나 입주물량이 많은 곳은 피하는 게 좋아요. 수요 대비 공급이 많으면 그만큼 전셋값이 떨어지기 때문이죠. 또한 대출 규제나 세금 부담 여부도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 특히 다주택자라면 양도소득세 중과 대상인지도 체크하세요.... 최근 인기 있는 갭투자 지역은 어디인가요? 서울에서는 강남구 개포동 일대 재건축 단지가 대표적이고, 경기도에서는 성남시 분당구 정자동·수내동 및 판교신도시, 용인시 수지구 동천동 등지가 꼽힙니다. 지방에서는 대구 수성구 범어동과 중구 남산동, 부산 해운대구 가락국수 마린시티 인근 주상복합아파트가 유망지역으로 거론되고 있다네요.
최근 부동산 시장에서는 '청약'이라는 키워드가 화제입니다.
특히나 서울과 경기권 아파트 분양시장에서의 경쟁률은 100:1을 훌쩍 넘길 정도로 높은 수치를 기록하고 있죠. 이처럼 많은 사람들이 청약에 관심을 가지는 이유는 과연 무엇일까요? 아마 내 집마련 혹은 시세차익 등 다양한 이유가 있겠지만, 역시 가장 큰 이유는 정부의 규제로부터 비교적 자유롭다는 점이겠죠.
그렇다면 이렇게 핫한 청약투자 어떻게 하면 성공할 수 있을까요?
청약통장 가입기간 및 납입횟수 조건 충족하기
주택청약종합저축 통장(이하 청약통장)은 누구나 1인 1 계좌 개설이 가능하며, 연령제한 없이 국내 거주자라면 모두 가입할 수 있습니다. 다만 미성년자는 최대 2년까지만 인정되며, 만 19세 이후부터는 24회 차 이상 납부해야지만 1순위 자격이 주어집니다. 만약 이미 주택청약 당첨 이력이 있다면 투기과열지구 또는 청약과열지역에선 5년간 재당첨 제한이 적용됩니다. 또한 지역별 예치금 잔액기준을 충족해야 하는데요. 예를 들어 서울시 전용면적 85m2 이하 민영주택에 청약하려면 300만 원이 있어야 합니다. (전용면적 102m2 이하 600만 원, 135m2 이하 1000만 원) 따라서 자신이 원하는 지역의 면적별 예치금을 미리 파악해서 준비하면 됩니다.
가점제 vs 추첨제 중 유리한 쪽 선택하기 청약제도는 크게 가점제와 추첨제로 나뉩니다.
먼저 가점제는 무주택기간 32점, 부양가족수 35점, 청약통장 가입기간 17점 총 84점 만점으로 구성되어 있으며, 총점이 높은 순으로 당첨자가 결정됩니다. 반면 추첨제는 말 그대로 무작위로 선정되는 방식이죠. 하지만 공공분양 물량의 경우엔 특별공급 비중이 높기 때문에 사실상 가점제라고 봐도 무방합니다. 즉, 현재로서는 유주택자나 신혼부부에게는 불리한 제도죠. 그래서 이를 보완하기 위해 나온 것이 ‘생애최초 특별공급’입니다. 생애최초 특별공급은 세대원 전원이 한 번도 주택을 소유한 적이 없어야 하며, 혼인중이거나 미혼 자녀가 있어야 신청자격이 주어집니다. 단, 소득기준 요건이 까다롭기 때문에 사전에 반드시 확인해야 합니다.
전매제한 기간 체크하기 전매제한이란
새로 분양받은 아파트에 일정기간 동안 사고 팔지 못하도록 하는 조치입니다. 대표적으로 민간택지냐 공공택지냐에 따라 달라지는데요. 우선 민간택지는 6개월~소유권이전등기 시까지 전매가 제한되고, 공공택지는 인근 시세 대비 분양가 수준에 따라 8년 ~ 10년까지 전매가 제한됩니다. 물론 예외 규정도 있으니 꼼꼼히 살펴봐야겠죠.
지금까지 청약 관련 내용들을 살펴봤는데요. 아직까지도 청약 관련 정보 부족으로 인해 부적격 판정을 받는 사례가 많다고 합니다. 이제부터라도 꼼꼼하게 따져보고 전략적으로 접근한다면 좋은 결과가 있지 않을까요?